Structuration fiscale des investissements immobiliers: SA, SARL, SCI ou achat personnel ?
Est-il fiscalement plus intéressant de détenir un patrimoine immobilier à titre personnel, au travers d’une SCI ou au moyen d’une SA ou SARL ? La réponse à cette question dépend notamment de l’objectif de l’investissement : s’agit-il de détenir une résidence principale ou de détenir de l’immobilier locatif ? Dans ce cas, s’agit-il simplement de générer des revenus locatifs ou plutôt de viser la croissance du patrimoine en réalisant des plus-values ?
Préambule : rappel sur le statut fiscal des SCI
Rappelons tout d’abord que la SCI n’a pas de statut fiscal propre et qu’elle n’a pas d’effet fiscal en elle-même. Elle est dite « transparente » (ou translucide) au plan fiscal et son rôle se limitera à déterminer un résultat qui sera ensuite imposé au niveau de chaque associé. Il n’y a donc pas d’intérêt (ni d’inconvénient) au plan fiscal à mettre en place une SCI, si bien qu’il ne sera finalement justifié de créer une SCI que si celle-ci apporte un intérêt au plan juridique, à savoir permettre la détention à plusieurs d’un même bien immobilier sans avoir à en passer par le système de l’indivision et tous les inconvénients que cela comporte.
En résumé, la SCI ne confère, par elle-même, aucun avantage fiscal
Détermination du revenu locatif
Que le patrimoine soit détenu par l’intermédiaire d’une SCI, d’une SARL, d’une SA ou même à titre personnel, le revenu imposable sera toujours déterminé selon la règle: revenu imposable = loyers générés – charges liées. Le montant des charges sera sensiblement le même dans chacune des situations avec une seule véritable différence, en l’occurrence le calcul de la charge d’amortissement:
- SA/SARL : les règles de fiscalité d’entreprise imposent à l’entreprise d’amortir un bien immobilier sur sa durée prévisible d’utilisation. La durée attendue par l’administration en matière d’amortissement de bâtiment est de 40 à 60 ans, soit un taux d’amortissement de 1,5% à 2,5% ;
- SCI ou détention à titre personnel : Les taux d’amortissement proposés aux particuliers pour la détermination de leurs revenus locatifs vont de 1,5% à 6% selon, d’une part, la nature du bâtiment (habitation ou local professionnel) et, d’autre part, l’âge de la construction. En outre, la durée de l’amortissement est dans ce cas illimitée tandis qu’elle est limitée à la durée d’utilisation du bien en matière de fiscalité d’entreprise.
En résumé, pour la détermination du revenu locatif, il est nettement plus intéressant de détenir un patrimoine immobilier à titre personnel (ou par l’intermédiaire d’une SCI) que par l’intermédiaire d’une SA ou SARL.
Imposition des plus-values immobilières
Pour ce qui est du calcul des plus-values, il convient de distinguer les plus-values de court terme des plus-values à long terme.
Plus-value de court terme (moins de 2 ans)
Les règles de détermination du revenu en fiscalité des ménages sont dans ce cas sensiblement les mêmes que celles en vigueur en fiscalité des entreprises (absence d’abattement, etc…). La base d’imposition sera donc, peu ou prou, la même dans les deux situations. Mais puisque le barème d’imposition des personnes physiques est un barème progressif dont le taux maximum est de l’ordre de 42% tandis que le taux d’imposition des entreprises est de l’ordre de 27%, il y a alors un net avantage à réaliser l’opération au travers d’une SA/SARL plutôt qu’à titre personnel ou par l’intermédiaire d’une SCI.
Plus-value de long terme (plus de 2 ans)
Les règles de détermination de la plus-value imposable sont dans ce cas plus favorables aux particuliers qu’aux entreprises puisque - Dans les cas SA/SARL, la plus-value est égale au prix de vente diminué de la valeur nette comptable du bien, qui tend à diminuer au fil du temps (en fonction des amortissements pratiqués) ; - Dans le cas des SCI ou d’une détention à titre personnel, la plus-value est égale au prix de vente diminué du prix d’acquisition réévalué. Ce prix d’acquisition réévalué n’a pas tendance à s’éroder au fil du temps (contrairement à ce qui se passe en fiscalité d’entreprise) et la plus-value calculée sera donc mécaniquement plus faible. En outre, le contribuable est autorisé à pratiquer des abattements (par exemple 50.000 EUR tous les dix ans) et le revenu final est imposé à la moitié du taux global (donc au maximum à 21%).
