Leasing au Luxembourg: définitions et démarches

Selon le principe de la patrimonialité du bilan, ne peuvent théoriquement figurer à l’actif du bilan que les biens dont l’entreprise est propriétaire. Il est sous-entendu dans cette définition, déjà ancienne, que la propriété juridique coïncide avec la propriété économique.

Le contrat de « leasing », notion récente, généralisé dans les années 60 (son invention date d’une loi américaine « lend-lease » du 11/03/1941) se fonde sur une différenciation de la propriété juridique et de la propriété économique d’un bien.

Son développement a connu un grand succès en raison de la facilité et de la souplesse d’utilisation ainsi que de la sécurité juridique supplémentaire qu’il apporte au donneur. Le fait que ces contrats puissent amener à dissocier la propriété juridique et le transfert des risques associés à la propriété a posé des questions nouvelles pour le traitement comptable et fiscal de ces opérations que chaque pays a résolu de manière différente.

Au Luxembourg,  il existe une difficulté supplémentaire car le droit fiscal est inspiré du droit allemand qui implique une notion de valorisation du bien en fin de période de location (valeur résiduelle et option d’achat).

L’ensemble de ces contrats de natures différentes est regroupé au Luxembourg sous le terme générique de « leasing ». On y distingue le leasing financier, le leasing opérationnel et le leasing immobilier.    

Définitions du leasing au Luxembourg

• Le leasing financier est un contrat de location qui prévoit une période irrévocable de location au terme de laquelle le preneur aura payé l’intégralité du prix de revient du bien loué, des frais accessoires et des frais financiers. Ce contrat peut être assorti ou non d’une option d’achat ou d’une option de vente à la fin de la période de location.
• Le leasing opérationnel est un contrat de location qui englobe plusieurs services en complément de la location du bien, par exemple l’entretien, l’assurance, l’expertise, etc. En principe, ce contrat ne prévoit pas d’option d’achat à la fin de la période de location.
• Le leasing immobilier se caractérise principalement par le fait qu’il porte sur un immeuble, il s’agit le plus souvent d’un mode de financement d’un bien immobilier où le donneur est un établissement financier qui ne veut en aucun cas assumer les risques liés à la propriété.

Le traitement comptable du leasing

La loi comptable ne mentionne pas de traitement obligatoire pour des contrats de leasing.

Si l’on se réfère au principe de la patrimonialité, seuls sont inscrits au bilan de l’entreprise les biens dont l’entreprise est juridiquement propriétaire.

Si l’on adopte une approche économique et que le contrat décide d’un transfert des risques financiers et du bénéfice économique au preneur, il paraît justifié de comptabiliser le bien loué à l’actif du bilan du preneur du contrat de location, permettant ainsi de refléter le potentiel économique de l’entreprise.

Pour déterminer qui est le propriétaire d’un point de vue économique et par conséquent comptable, il faut s’interroger sur la nature économique de la situation et notamment examiner ce qui se passe en fin de bail : la valeur résiduelle financière est-elle supérieure ou inférieure à la valeur estimée de marché du bien loué ? Il est cependant évident que dans la plupart des cas la valeur de marché n’est pas objectivement mesurable 3 ou 5 ans à l’avance. Dans ces cas qui sont la majorité des situations, le critère objectif de référence est le prix d’achat du bien financé, connu dans tous les cas. Pour déterminer qui est le propriétaire économique il suffit de comparer la valeur actuelle des loyers et de l’éventuelle option d’achat, au prix d’achat du bien et si cette valeur est supérieure à 90% du prix d’achat le bien « appartient économiquement» au preneur.  

Dans la pratique, pour le leasing immobilier et le leasing financier, il est recommandé d’utiliser l’approche économique et de comptabiliser à l’actif du bilan le bien pris en leasing (le plan comptable prévoyant le compte 22.2 à cet effet).

En revanche, le contrat de leasing opérationnel sera traité comme une simple location.

Le traitement fiscal du leasing

Le droit fiscal, inspiré du droit allemand, a adopté une approche un peu différente des principes comptables énoncés ci-dessus. Pour l’administration fiscale, il existe 4 types de contrat de leasing : 

• sans option d’achat;
• avec un droit d’option d’achat (option à l’initiative du preneur);
• avec une option de prolongation automatique ou non;
• spéciaux.

Pour ces 4 types, le critère principal à prendre en considération est la durée du contrat de location pour déterminer le propriétaire fiscal.

De manière un peu arbitraire il a été adopté trois critères permettant cette distinction :

• la période de location est inférieure à 40% de la durée usuelle d’utilisation;
• la période de location est comprise entre 40% et 90% de la durée usuelle d’utilisation;
• la période de location est supérieure à 90% de la durée usuelle d’utilisation.

Dans le cas n° 1 le propriétaire est toujours le preneur, bien que cela ne correspond ni avec la définition juridique, ni avec la réalité économique. Dans la pratique, ce cas se présente rarement.

Dans le cas n° 2, le propriétaire est toujours le donneur, sauf dans les cas où le preneur bénéficie d’une option d’achat inférieure au prix du marché (ce qui veut dire qu’il a déjà payé le bien) ou encore en cas de prolongation d’un contrat existant. Le nouveau loyer est inférieur à l’amortissement de la valeur comptable résiduelle ou de la valeur estimée de réalisation (l’approche est économique).

Dans le cas n° 3, le preneur est toujours le propriétaire (ici aussi l’approche est économique).

La TVA

Quel que soit le traitement comptable et fiscal requis ou adopté pour enregistrer les contrats de leasing, en matière de TVA ces contrats sont considérés comme des contrats de locations suivi ou non d’une vente. Les factures de locations seront donc soumises à la TVA selon les règles des prestations de service et la livraison du bien n’interviendra qu’à la date de la levée d’option.

Différence sur le résultat générée par un traitement juridique ou économique de la même opération de « leasing » (illustré par un exemple)

Cas d'un amortissement linéaire

	Hypothèses	Exercice 1	Exercice 2	Exercice 3	Exercice 4
Comptabilisation économique
Immobilisation	100.000
Amortissement linéaire	4 ans	25.000	25.000	25.000	25.000
Intérêts		3.567,57	2.599,63	1.592,24	543,82
Valeur résiduelle	1.000				1.000
Total charges exercice		28.567,57	27.599,63	26.325,24	26.543,82
Comptabilisation juridique
Loyers		27.325,81	27.325,81	27.325,81	27.325,81
Différence de résultat		1.241,76	273,81	-733,57	-782,0

Cas d'un amortissement dégressif

	Hypothèses	Exercice 1	Exercice 2	Exercice 3	Exercice 4
Comptabilisation économique
Immobilisation	100.000
Amortissement dégressif	4 ans	31.250	22.916,67	22.916,67	22.916,67
Intérêts		3.567,57	2.599,63	1.592,24	543,82
Valeur résiduelle	1.000				1.000
Total charges exercice		34.817,57	25.516,30	24.508,91	24.460,48
Comptabilisation juridique
Loyers		27.325,81	27.325,81	27.325,81	27.325,81
Différence de résultat		7.491,76	-1.809,52	-2.816,90	-782,0

L’exemple ci-dessus démontre que selon la méthode choisie on peut créer des différences de résultat dans le temps (même si le résultat cumulé sera le même dans les 2 cas). Ces différences peu importantes dans le cas d’entreprises classiques peuvent être significatives dans le cas d’entreprises de location et être utilisées pour jongler avec les impôts dus.

Les parties en cause auraient donc tout intérêt à se rapprocher pour déterminer une position commune, ce qui permettrait d’éviter les difficultés de comptabilisation et les litiges.