La société civile immobilière au Luxembourg (SCI)

La société civile est une forme courante de société au Luxembourg, en particulier pour détenir du patrimoine immobilier: on parle alors de Société Civile Immobilière. Mais sur le même mode de fonctionnement, il est également possible de former une Société Civile (SC) dont l'objet serait la gestion d'un portefeuille de valeurs mobilières (actions, obligations, etc...) ou d'un patrimoine mobilier (collection, voitures, etc...).

Les formalités de constitution d'un société civile (SC)

La création de société civile immobilière (SCI) au Luxembourg peut être réalisée soit par acte sous seing privé, soit par acte notarié.

Concrètement, les associés doivent rédiger ensemble les statuts de la société civile qu'ils souhaitent créer puis immatriculer la société auprès du Registre de Commerce et des sociétés.

Il convient alors également d’enregistrer la SCI au Registre des Bénéficiaires Economiques.

La société civile luxembourgeoise est dotée de la personnalité morale.

Le capital des sociétés civiles

Aucun capital minimum n’est prévu par la Loi.

Les associés peuvent faire des apports en numéraire, en nature et en industrie.

Les associés peuvent également, s’ils le souhaitent, fixer des clauses de répartition des bénéfices différentes des apports de chaque associé au capital.

La domiciliation des sociétés civiles

Les sociétés civiles immobilières peuvent fixer leur siège soit au domicile de leur administrateur, soit dans un bureau qu'elles auront acheté ou loué, soit en domiciliation chez un domiciliataire (fiduciaire, expert-comptable, avocat...).

Les activités de la sociétés civiles

Les sociétés civiles ne peuvent déployer que des activités civiles : détention de biens immobiliers, de titres, de voitures, d’œuvres d’arts, mais ne peuvent en aucun cas avoir des activités commerciales, artisanales, industrielles, ou de prestations de services.

A cet égard, il est par exemple possible de constituer une SCI pour acquérir un immeuble qui sera ensuite donné en location. Il ne serait en revanche pas possible de structurer un projet de promotion immobilière dans le cadre d'une SCI (parce que la promotion immobière est une activité commerciale).

Les associés des sociétés civiles

Les associés doivent être au minimum deux.

Les associés des sociétés civiles peuvent être aussi bein des personnes morales ou des personnes physiques.

Les associés des sociétés civiles sont indéfiniment responsables des dettes de la société, proportionnellement au nombre d'associés (et non au prorata de leur participation).

Exemple: une société civile compte trois associés.

Pierre détient 20%
Jacques détient 10%
Jean détient 70%

Pierre, Jacques et Jean sont indéfiniment responsables, chacun pour 1/3 des dettes de la société.

Depuis le 1^er juillet 2021, les SPF (Société de gestion de Patrimoine Familial) ne peuvent plus être associées dans une SCI qui détient de l'immobilier.

Les cessions ou les donations de parts sociales

Les cessions ou les donations de parts sociales doivent obtenir l'agrément de la collectivité des associés pour être possibles.

Les règles d'agrément doivent normalement être fixées par les statuts.

La direction de la société civile

La loi a confié la gestion de la société à un « administrateur ».

Pourtant, dans la plupart des statuts de société civile immobilière (SCI), le dirigeant est erronément appelé « gérant » alors que la loi parle bien d'"adminsitrateur".

L'étendue des pouvoirs des administrateurs est fixée par les statuts.

La durée de la société civile

La SCI peut être constituée pour une durée déterminée ou indéterminée.

Il peut être piégeux de constituer une société civile pour une durée indéterminée puisque chaque associé peut alors librement mettre fin à la société à tout moment.

Par ailleurs, lorsque rien n'est précisé dans les statuts, une société civile finit obligatoirement en cas de décès d'un associé.

Le régime fiscal des sociétés civiles

Sur le plan fiscal, la société civile immobilière luxembourgeoise est une société dite « transparente », c’est à dire qu’elle n’est jamais imposée dans son propre chef et l’imposition se fait dans le chef de ses associés (le revenu imposable est déterminé au niveau de la société, puis ventilé dans le chef de chaque associé, puis imposé dans le chef de chacun).

Les sociétés civiles luxembourgeoises devront adresser annuellement à l'administration fiscale au minimum une déclaration fiscale (modèle 200).

Les SCI luxembourgeoises qui détiennent des biens (mobilers ou immobiliers) en dehors de Luxembourg ou qui ont des associés non-résidents doivent également envisager leurs obligations fiscales internationales, notamment au regard des dispositions des conventions fiscales.

Les obligations comptables des sociétés civiles

La SCI doit tenir une comptabilité pour répondre aux exigences fiscales et de transparence vis-à-vis des associés mais les comptes annuels des sociétés civiles n'ont pas à être déposés au RCS.