- Soit sur le site de Legitech
- Soit en librairie. L’ouvrage est notamment en permanence disponible chez Promoculture (14 Rue André Duchscher - 1424 Luxembourg), à la librairie Um Fieldgen (3 Rue Glesener - 1631 Luxembourg) ou à la FNAC.
La première partie de l’ouvrage est consacrée aux aspects juridiques des SCI luxembourgeoises, et notamment à la constitution d’une SCI avec la question des statuts, de l’immatriculation au registre de commerce et des sociétés, du siège social, de l’autorisation d’établissement, de la personnalité morale des SCI, et de l’immatriculation fiscale des SCI.
L’ouvrage s’intéresse ensuite au fonctionnement des SCI et notamment à l’objet social, aux associés, aux assemblées d’associés, à la responsabilité des associés et aux cessions de parts sociales. Les cessions de parts sociales (ou les donations de parts) posent en effet notamment la question de l’agrément des nouveaux associés, du prix de cession, et de la manière pratique et efficace de rédiger un contrat de cession de parts (un exemple de cessions de parts sociales est du reste fourni). À l’issue de la signature du contrat de cession (ou de donation), il faudra encore procéder à la notification de cette cession (ou de cette donation), puis à la publicité légale. Cette partie se poursuit ensuite avec la question du capital, puis de la durée de la société, puis de la gérance avec notamment les aspects ayant trait à la nomination du gérant, aux pouvoirs du gérant, à la rémunération des gérants et à la révocation des gérants.
Un modèle de statuts de SCI est ensuite proposé à la page 37 de l’ouvrage avec une explication complète de chaque article.
Les modalités de publication au registre de commerce et des sociétés et au registre des bénéficiaires effectifs sont expliqués, de même que les possibilités de transformation d’une SCI en SARL ou SA.
Puisque tout a une fin, les conditions et modalités de dissolution d’une SCI sont expliquées : le processus de liquidation, la clôture de la liquidation, le cas particulier de la faillite et de la dissolution volontaire décidée par l’associé unique, avec des consignes de conservation des archives de la société.
Dans la seconde partie de l’ouvrage, ce sont les aspects fiscaux qui sont étudiés avec d’abord les impôts directs (sans oublier la question du contentieux fiscal et de la procédure fiscale applicable au SCI).
La question du régime fiscal applicable et de la catégorisation des revenus est étudiée dans le détail : La transparence fiscale des SCI, la nature des revenus déterminés par les SCI lorsque les associés sont des personnes physiques (avec la distinction fiscale entre les activités civiles et commerciales) ou lorsque les associés sont des personnes morales, ou enfin lorsque les associés sont à la fois des personnes physiques et des personnes morales.
Une attention particulière est ensuite portée à la détermination du revenu de location de biens (base d’amortissement, taux d’amortissement, les dépenses d’investissement, les frais d’entretien et de réparation, la déduction forfaitaire, les intérêts, l’abattement « COVID », les formulaires fiscaux à mettre en œuvre), puis aux revenus nets divers (plus-values immobilières), tant pour les immeubles vendus moins de deux ans après leur acquisition et que pour ceux vendus plus de deux ans après leur acquisition (détermination de la plus-value, les abattements…).
La question spécifique du bénéfice commercial des SCI est abordée avec son corollaire, l’impôt commercial communal (ICC), avec le point d’attention spécifique de l’intégration d’un revenu ayant subi l’impôt commercial communal dans le chef de l’associé « société opaque » dans la déclaration fiscale modèle 500.
La question de l’imposition des plus-value de cession de parts sociales de SCI est ensuite étudiée par le menu : modalités de détermination de la plus-value, application (ou non) du régime des participations importantes ou du régime SOPARFI.
Et puisque les SCI luxembourgeoise évoluent souvent dans un contexte international, la question de la fiscalité internationale ne pouvait pas être laissée de côté. La situation des SCI dans le contexte international a ainsi été envisagée aussi bien en l’absence de convention fiscale (page 102) qu’en présence d’une convention fiscale : la situation générale des sociétés civiles, la situation générale de l’immobilier. Puis les situations particulière de la convention fiscale signée avec la France et de la convention fiscale signée avec la Belgique.
La partie consacrée aux impôts indirects aborde notamment la question des droits d’enregistrement en cas d’apport d’un immeuble à une SCI, de cession de parts sociales (forme du contrat de cession de parts sociales, base d’imposition au droit d’enregistrement proportionnel, taux du droit d’enregistrement proportionnel) ou de dissolution de la SCI (ou même de scission de la SCI). Sont aussi abordées les questions relatives aux droits de succession (page 115) et de donation applicables aux parts de SCI.
La question de l’assujettissement à la TVA des SCI (fréquente) et de leur immatriculation à la TVA (plus rare) est posée, et les cas où l’immatriculation est obligatoire ou facultatives sont décrits avec précision.
Le dernier grand chapitre de l’ouvrage est consacré à l’organisation comptable : Plan Comptable Normalisé, publication des comptes, surveillance par un réviseur, etc…
Les méthodes possibles de présentation du bilan (avec éventuellement la mise en œuvre de la juste valeur (page 134) sont décrites, ainsi que les méthodes de détermination du bénéfice distribuable.
Les dernières pages du livre sont consacrées aux méthodes de détermination de la valeur des parts sociales d’après la valeur de l’immeuble, ou, inversement, à la reconstitution de la valeur des immeubles détenus d’après la valeur des parts sociales.
