La vente d'un bien immobilier
Les ventes de biens immobiliers donnent en principe lieu à l'imposition des plus-values réalisées, selon des modalités qui dépendent, pour l'essentiel, de la durée de détention des biens cédés.
Certaines exceptions à l'imposition de la plus-value existent cependant.
La résidence principale
La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est en principe exonérée d’impôt¹. Deux cas peuvent se présenter.
L’habitation est occupée par le contribuable au moment de la vente
Pour que l’habitation soit considérée comme résidence principale, il suffit de répondre à l’une des conditions suivantes :
- l’occupation doit avoir eu lieu aussitôt après l’acquisition ou l’achèvement ;
- l’habitation a été occupée pendant au moins les 5 années précédant la vente ;
- la vente est réalisée pour des motifs familiaux ou professionnels impératifs.
Si l'une de ces conditions est remplie, la qualification de résidence principale est maintenue si la réalisation de la vente a lieu au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit l’année du déménagement.
L’habitation est inoccupée par le contribuable au moment de la vente
Pour que l’habitation soit considérée comme résidence principale, il faut répondre simultanément aux 3 conditions suivantes :
- l’occupation doit avoir eu lieu aussitôt après l’acquisition ou l’achèvement ;
- le vendeur n’est pas propriétaire d’une autre habitation (y compris résidence secondaire ou pied-à-terre) ;
- la vente est réalisée pour des motifs familiaux ou professionnels impératifs (naissance de jumeaux, ...).
Si ces trois conditions sont simultanément remplies, la notion de résidence principale est maintenue même si la réalisation de la vente a lieu après le 31 décembre de l’année qui suit l’année du déménagement.
Dans les deux cas
Il convient également d’avoir à l’esprit qu’une résidence principale n’est pas nécessairement un domicile fiscal. Par exemple, il est possible de posséder une résidence principale au Luxembourg tout en ayant un domicile fiscal à l’étranger.
Les immeubles autres que la résidence principale
Lorse que le bien immobilier n'est pas à qualifier de résidence principale, la plus-value est imposable (à moins toutefois que la vente n'intervienne au profit de l'état luxembourgeois ou d'une commune dans le cadre du pacte logement2) et le régime d’imposition diffère alors selon qu’il s’agira d’un bénéfice spéculatif ou d’un bénéfice de cession.
Les immeubles vendus moins de 2 ans après leur acquisition
L’imposition de la plus-value provenant de la cession d’un bien immobilier acquis depuis moins de 2 ans à titre onéreux est soumise aux dispositions de l’article 99 bis du LIR (bénéfice spéculatif). Le bénéfice est égal à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition augmenté des frais d’obtention. C'est-à-dire que les frais de cession en relation directe avec la vente, comme par exemple les commissions payées à un agent immobilier, diminuent la plus-value imposable. Ce bénéfice n’est susceptible d’aucun abattement, il est en outre assimilé aux revenus ordinaires et imposable au taux normal.
| Bénéfice de spéculation = prix de cession – (prix d’acquisition + frais d’obtention) |
Les frais d'obtention regroupent essentiellement les commissions d'agent immobilier et les frais liés à l'émission du certificat énergétique.
Seule la durée de détention est à prendre en compte pour qualifier le bénéfice spéculatif, indépendamment de l'intention du contribuable au moment de l'achat. C'est la durée entre deux opérations à titre onéreux qui est à retenir et les opérations de succession ou de donation qui ont éventuellement pu intervenir sont à écarter.
Les immeubles vendus plus de 2 ans après leur acquisition
L’imposition de la plus-value provenant de la cession à titre onéreux d’un bien immobilier acquis depuis plus de 2 ans est soumise aux dispositions de l’article 99 ter du LIR (bénéfice de cession). Pour les acquisitions à titre gratuit (héritage), il existe des modalités particulières pour déterminer le prix d’acquisition.
- Pour une acquisition à titre onéreux
Le revenu est égal à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition augmenté des dépenses d'investissement (= prix de revient). Ces dépenses comprennent toutes les dépenses importantes qui ont été engagés sur l'immeuble et qui ont pour effet d'augmenter nettement sa valeur (aménagement des combles, etc.) ou de changer sa nature (transformation d'un bureau en logement). Le prix de revient est aussi réévalué par l’application d’un coefficient correspondant à l’année où la dépense a été engagée3. Ce revenu est susceptible d’abattements et est à ranger dans la catégorie des revenus extraordinaires, imposés au demi-taux global (et même au quart du taux pour les cessions ayant eu lieu en 2024).
| Bénéfice de cession = prix de cession – (prix de revient réévalué + frais d’obtention) |
C'est la réévaluation du prix d'acquisition qui diffère significativement ici par rapport à la détermination du bénéfice de spéculation.
- Pour une acquisition à titre gratuit
Le revenu dégagé lors de la cession d'un bien acquis à titre gratuit (c'est-à-dire par voie d’héritage) est calculé comme indiqué ci-dessus pour l’acquisition à titre onéreux et bénéficie des mêmes déductions et de l’imposition au demi-taux global (ou au quart du taux jusque 2024). Au cas particulier, le prix de revient retenu est celui qui a été payé par le détenteur antérieur. Ce prix de revient est réévalué dans les conditions décrites au paragraphe précédent. Il est à noter que les droits de succession éventuellement payés (les droits de succession étant peu courants au Luxembourg) n’entrent pas dans la détermination du prix de revient4.
- Les abbatements
Chaque contribuable a droit à un abattement de 50.000 euros utilisable sur une période de 10 ans. Cet abattement est doublé en cas d'imposition collective. En outre, en cas de cession d'un immeuble recueilli par voie de succession directe, le contribuable a droit à un abattement de 75.000 euros. Il suffit que le bien vendu soit la dernière résidence principale des parents pour pouvoir bénéficier de cet abattement.
- Taux d'imposition
Les plus-values résultant de la vente de biens immobiliers vendus 2 ans au moins après leur acquisition sont imposées :
- Au quart du taux global si la vente intervient en 2024 ;
- Au demi-taux global si la vente intervient à partir de 2025 et que l'immeuble a été détenu pendant 5 ans au moins ;
- Au taux normal si la vente intervient à partir de 2025 mais que l'immeuble a été détenu pendant moins de 5 ans.
- Année d’imposition
Dans tous les cas examinés ci-dessus, et en dérogation au régime général, l’année d’imposition (et donc de déclaration de la plus-value immobilière) est celle de l’année de cession indépendamment de la date du paiement du prix5. Ainsi, la déclaration et l’imposition de la plus-value sont à rattacher à l’année N, dans le cas d’un acte de vente réalisé par le notaire l’année N, même si le règlement n’intervient que dans l’année N+1.
Les moins-values ou pertes de cession peuvent éventuellement être compensées avec des revenus de même catégorie mais elles ne peuvent être ni reportées dans le temps ni compensées avec des revenus d'une autre catégorie.
1 Article 102 LIR
2 Article 99 LIR
3 Article 102-6 LIR
4 Cependant, et dans la limite de 3 ans entre la succession et la vente, une partie des droits de succession peut être admise comme prix d’acquisition.
5 Article 102-12 LIR
