La location-gérance d'un fonds de commerce au Luxembourg
Aperçu du point de vue juridique
La location-gérance d’un fonds de commerce, dite encore gérance libre, est un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce le donne en location à un tiers, alors appelé le locataire gérant, afin que celui-ci en assure l’exploitation à ses risques et périls.
Le recours à la location-gérance d’un fonds de commerce est parfois mis en œuvre lorsqu’un commerçant envisage de céder son fonds : il permet ainsi au locataire gérant de mieux connaître le fonds avant de l’acquérir et de réunir les capitaux nécessaires à son financement. Une promesse de vente en sa faveur peut alors même être insérée dans le contrat de location.
De même, un commerçant qui ne veut plus ou ne peut plus exploiter personnellement son fonds (pour cause d’ennuis de santé, par exemple) pourra avoir recours à la location-gérance : le locataire l’exploitera à ses risques et périls, mais le loueur en conservera le contrôle et obtiendra des revenus jusqu’à ce qu’il soit capable de l’exploiter à nouveau.
Au Luxembourg, la location-gérance n’est régie par aucun texte spécifique et il faut donc en revenir aux dispositions de droit commun.
Il est toutefois important de souligner que le locataire gérant a l’obligation de se faire inscrire au Registre de commerce et qu’il doit pour cela obtenir une autorisation d’établissement délivrée par le Ministère de l’Economie.
Dans la pratique, le contrat de location-gérance d’un fonds de commerce comporte au minimum :
- de manière claire et précise la désignation du fonds loué avec la mention éventuelle des réserves, c’est à dire les éventuelles composantes de l’activité qui ne feraient pas partie du fonds loué;
- la mention que le locataire-gérant doit conserver le caractère du fonds loué et le même genre de clientèle;
- le montant du loyer (en cas de montant fixe) ou des redevances (en cas de montant variable indexé sur le chiffre d’affaire ou le résultat par exemple);
- la durée de la location.
Aperçu du point de vue fiscal
Un contribuable qui donne son fonds en location-gérance peut être regardé de deux manières différentes par l’administration fiscale selon que celle-ci considère ou non que le propriétaire reprendra son activité à la suite de la période de location.
Si l’administration considère que le contribuable reprendra bien son activité commerciale à l’issue de la période de location, les loyers ou redevances payées par le locataire gérant au propriétaire du fonds constituent d’une part des charges déductibles pour le locataire et d’autre part des revenus à déclarer en tant que bénéfices commerciaux pour le propriétaire du fonds.
Si en revanche l’administration considère que le contribuable ne reprendra pas son activité commerciale à l’issue de la période de location, l'opération s'analyse alors comme une « cessation de commerce » avec toutes les conséquences habituelles en matière d'imposition des plus-values pour le propriétaire du fonds, la perception des loyers constituant en fait l'encaissement étalé du prix de cession de son entreprise.
La conséquence pour le locataire gérant étant que les loyers ne seront pas déductibles de son résultat, mais constituent le paiement à tempérament du fonds de commerce qui sera cependant amortissable.
